Die Zahlen sprechen für sich: Jedes Jahr wächst der Einzelhandel in der Türkei um 10%. Das Land hat 73 Millionen Einwohner. Allein in der wuchernden Megametropole Istanbul, deren Einwohnerzahl nur auf zwischen 10 und 14 Millionen geschätzt werden kann, leben mehr Menschen als in ganz Tschechien oder Ungarn. Und jedes Jahr werden es mehr. Die Bevölkerung wächst, ist konsumfreudig und jung.

Über 70% der Türken sind jünger als 40 Jahre. Experten prognostizieren der Wirtschaft ein stärkeres Wachstum als Russland. Bereits heute ist die Wirtschaftskraft pro Kopf höher als in Bulgarien oder Rumänien. Länder, die ab 2007 der EU beitreten werden.

Kein Wunder also, dass immer mehr internationale Filialisten die Türkei ins Visier nehmen. Dabei ist es wie immer auf neuen Märkten: Die Pionierrolle hat der Lebensmittelhandel übernommen. Bereits 1990 eröffnete die Düsseldorfer Metro-Gruppe ihren ersten Cash& Carry-Markt in Istanbul. Heute gibt es davon neun. 1998 folgte das erste Real SB-Warenhaus in Ankara. Mittlerweile sind es sieben. Auch der Markteinstieg der Unterhaltungselektronik-Töchter Saturn und Media Markt ist nur noch eine Frage der Zeit. Metro ist heute drittgrößter Einzelhändler auf dem türkischen Markt, hinter Migros und Carrefour.

Ähnliche Sortimente. Fast schon ein alter Hase auf dem Markt ist auch die Starnberger More&More AG. Vor rund zehn Jahren eröffnete das türkische Partnerunternehmen Step den ersten More&More-Laden. Heute sind es sechs Stores, durchschnittlich 120m² groß. Der nächste folgt im September in Izmir. Das Sortiment ist fast identisch mit dem in Deutschland. "Die Läden könnten genauso in einem deutschen Shoppingcenter stehen", sagt Exportmanager Hermann Schmitt. Die Mieten in der Türkei seien zwar relativ hoch, in Istanbul sogar sehr hoch: "Aber vor allem wegen der niedrigeren Personalkosten rechnen sich die Läden."

Gerade erst in der Türkei gestartet ist der Essener Schuhfilialist Deichmann. Trotzdem: "Wir sind früh genug dran", sagt Geschäftsführer Walter Neuroth, zuständig für die Expansion. Im Frühjahr haben die ersten beiden Stores in Izmit und Ankara eröffnet. In Izmit, einer 200000 Einwohner-Stadt am Marmara-Meer hat sich Deichmann an ein Real-Einkaufszentrum angedockt und betreibt dort 800m² Verkaufsfläche. Auf 550m ist man in der Ankamall in der Hauptstadt Ankara gestartet. Im Herbst folgt eine Eröffnung im neuen Shoppingcenter Forum Bornova in Izmir. Die Türkei ist für Deichmann der zwölfte Auslandsmarkt. Allein in Istanbul hält Neuroth 30 Läden für möglich. Weitere interessante Städte seien Konya, Antalya, Eskisehir, Bursa und Mersin. Die Expansion zielt zunächst vor allem auf Center, der Rahmenbedingungen und Sicherheit wegen. Anschließend will Deichmann auch die Einkaufsstraßen in Angriff nehmen. Die Mieten seien mindestens genauso hoch wie in Westeuropa. "Dafür sind aber auch die Umsätze vergleichbar mit denen in guten deutschen Einkaufszentren", sagt Neuroth. Schwierig ist es aber, überhaupt Flächen in bestehenden Centern zu bekommen. Sorgen macht er sich trotzdem nicht: "Es gibt unendlich viele Neuentwicklungen."

Entwicklungsland Deutschland. Das Deichmann-Sortiment in der Türkei ist überwiegend identisch mit den internationalen Märkten, nur 15 bis 20% werden adaptiert. "Wir verkaufen teilweise andere Farben, die Damen-Schuhe sind tendenziell etwas geschmückter, die Herren-Schuhe spitzer als in Deutschland."

Interessant wird es laut Neuroth, wenn es ans Bezahlen geht: "Da ist Deutschland im Vergleich zur Türkei ein Entwicklungsland." Der größte Teil der türkischen Kunden bezahlt mit Karte. Ein einheitliches System gibt es nicht. An den Deichmann-Kassen in der Türkei steht deshalb eine ganze Batterie verschiedener Terminals. Außerdem kann quasi jedes Produkt auf Raten gekauft werden. Das Delkredere übernehmen die Banken, die wiederum die pünktliche Überweisung der Raten garantieren.

Vor allem was die technischen Besonderheiten und die Bürokratie betrifft, nutzt Deichmann eine alte Verbindung zu einem türkischen Unternehmen. Das kommt zwar aus dem Maschinenhandel, kann aber trotzdem bei vielen Dingen Hilfestellung leisten. "Theoretisch könnte man den Markt aber wahrscheinlich auch selbstständig bearbeiten", sagt Neuroth.

Konsumfreudige Menschen. Dieser Meinung ist man auch bei Douglas. Gerade hat die Hagener Handelsgruppe ihre erste Parfümerie in der Türkei eröffnet. Auf rund zehn Läden soll das Filialnetz in den nächsten zwei Jahren anwachsen. "Wir haben uns schon früher mit der Türkei beschäftigt, jetzt sind die Rahmenbedingungen sicher", sagt Expansionsleiter Dr. Marcus U. Hüttermann. Internationale Immobilienentwickler und Investoren seien derzeit sehr aktiv auf dem türkischen Markt. Douglas sieht für seine Parfümerien eine goldene Zukunft. "Die Menschen haben eine hohe Affinität zu unseren Produkten, es gibt sehr viele junge, konsumfreudige Menschen", sagt Hüttermann.

Nicht ganz einfach sei hingegen die Standortsuche, kompliziert auch das Mietrecht. Häufig seien Verträge vom Vermieter nicht kündbar, deshalb werden sie in guten Lagen heiß gehandelt und von Mietern weiterverkauft. "In das Akmerkez-Center in Istanbul kommt man quasi nicht rein", sagt Hüttermann. Siebenstellige Ablösesummen würden dort gefordert. Das Akmerkez mit seinen 36000m² Mietfläche (u.a. Zara, Stefanel, Lacoste, Replay) gehört zu den begehrtesten Standorten.

Douglas sucht nun weitere Läden, vor allem in Istanbul, aber auch in Städten wie Izmir, Ankara und Antalya. Dabei ist schnelles Handeln gefragt, Mietverträge in neuen Centern kommen kurzfristig zustande. "In Deutschland hingegen kann es passieren, dass man fünf Jahre vor der Eröffnung den Mietvertrag unterschreiben muss."

Die erste Filiale hat Douglas auf 300m² im Kanyon Center eröffnet, einer schicken Openair-Mall in Istanbul, einen Steinwurf entfernt vom ECE-Center Metrocity im Business-Stadtteil Levent. Mit den Umsätzen ist man bislang zufrieden, das Sortiment in der Türkei ist zu 80% identisch mit dem in anderen Ländern. Internationale Konkurrenz hat Douglas in der Türkei noch nicht, um die Marktanteile streitet man sich mit den lokalen Ketten Sevil und Tekin Acar.

Warten auf Harvey Nichols. Mit seinem ersten Standort ist Douglas ein Treffer gelungen. Zahlreiche internationale Labels haben sich hier eingemietet, u.a. Cacharel, Max Mara, Escada Sport und Lacoste.

Im September wird im Kanyon außerdem die britische Luxus-Kaufhauskette Harvey Nichols ihre erste Filiale in der Türkei eröffnen. Mit an Bord wird dann u.a. Hugo Boss sein. Die Metzinger eröffnen bei Harvey Nichols Shops für alle ihre Marken. Auch der Hugo Boss-Konzern beobachtet den Markt nach eigenen Angaben sehr genau, plant aber derzeit keine eigenen Stores.

Im Gegensatz zu Tchibo. Der Hamburger Konzern betreibt bislang zwei Läden in Istanbul. Ein Sprecher bezeichnet den türkischen Markt immer noch als Testmarkt. Anders als in Deutschland erfindet Tchibo in der Türkei bislang auch nur alle zwei Wochen eine neue Welt: " Die Ergebnisse sind bislang aber sehr zufriedenstellend."

Auf gute Ergebnisse hofft auch C&A. Johannes Tisborn hat in der Vergangenheit das Sourcing-Büro des Filialisten in der Türkei geleitet und schaut sich jetzt nach Handelsstandorten um. Seit einigen Monaten studiert er den Markt: "Es gibt zwar offizielle Daten, die sind aber häufig widersprüchlich und mit größter Vorsicht zu genießen." Am wichtigsten sei die eigene Vorort-Recherche.

2007 will C&A starten, im Fokus liegen zunächst die beiden Metropolen Istanbul und Ankara. Tisborn sucht Flächen um die 1000m², in Centern und in Einkaufsstraßen. Fixiert ist er dabei nicht nur auf die etablierten, internationalen Centerbetreiber: "Die Türkei ist keine Bananenrepublik, das einheimische Management ist sehr professionell." Auch was den Wettbewerb angeht, ist Tisborn sich im klaren darüber, dass in der Türkei niemand auf C&A wartet. Im Gegensatz zu anderen neuen Märkten wie Russland, ist die Türkei als eines der wichtigsten Produktionsländer weltweit, im Textil- und Modebereich längst gut aufgestellt. Zahlreiche Produzenten haben eigene Marken etabliert und ein dichtes Filialnetz aufgebaut. Dazu gehören vertikale Konzepte wie LCWaikiki, Koton, Ipekyol, Vakko und auch Jeansmarken wie LTB, Colin's und Rodi.

Harter Wettbewerb. Ein weiterer starker lokaler Player ist die Boyner-Gruppe. Als Weberei 1952 gegründet, erzielt das Unternehmen heute 70% des Gruppenumsatzes von rund 600 Mill. Dollar (507 Mill. Euro) mit Einzelhandel. Unter anderem werden 32 Beymen-Filialen betrieben, ein Multilabel-Konzept für hochwertige Mode. Jetzt wird die Expansion mit Monolabel-Stores forciert. Im vergangenen September hat Boyner einen Dolce& Gabbana-Store in Istanbul eröffnet, 2007 sollen mit Prada, Etro, Giuseppe Zanotti und Moschino weitere Läden folgen.

Neben Beymen betreibt Boyner 73 Filialen seines vertikalen Konzepts Network, sowie 73 Young Fashion-Läden namens Fabrika. Außerdem gibt es 20 Warenhäuser und acht Discount-Läden unter dem Namen Boyner. Die Gruppe ist regionaler Partner des italienischen Bekleidungskonzerns Benetton. In Form eines Joint Ventures werden 203 Läden geführt.

Doch trotz des schon jetzt heftigen Wettbewerbs in der Türkei, will sich C&A als Family Value Retailer behaupten. Chancen wittert man auch bei Gerry Weber. Spätestens im nächsten Jahr will der Konzern aus Halle/Westfalen die ersten Läden eröffnen. "Die Türkei steht ziemlich weit oben auf unserer Liste", sagt Udo Weber, verantwortlich für die Retail-Expansion. Man habe schon Kontakte zu einem lokalen Partner geknüpft. Vor allem Istanbul stehe im Fokus, Weber will sich aber auch mit Projekten wie dem ECE-Center in Eskisehir befassen. "Für uns sind die internationalen Centerbetreiber sichere und zuverlässige Partner", sagt Weber.

Unmittelbar vor einer Großoffensive steht auch Esprit. Bislang mit drei Läden nicht so recht vom Fleck gekommen, soll es nun vorangehen. "Im laufenden Geschäftsjahr sind in der Türkei zehn neue Partner-Stores geplant", sagt Volker Schmidt, Retail Partnership Manager Europe bei Esprit. Das Unternehmen will vorerst ausschließlich die Expansion mit Franchise-Nehmern vorantreiben, vorzugsweise auf Flächen zwischen 300 und 500m². "Die Türkei hat ein großes Potenzial. In Städten wie Istanbul und Ankara ist die Retail-Szene schon sehr gut ausgeprägt", sagt Corinna Pernau, Export Manager Europe bei Esprit.

Hohe Mieten. Die Mieten in Istanbul seien extrem hoch. Im Akmerkez liegen sie laut Pernau zwischen monatlich 100 und 150 US-Dollar pro Quadratmeter. Esprit will nach Möglichkeit nicht nur in die Center, sondern auch in die wenigen etablierten Einkaufsstraßen. Pernau zählt dazu vor allem drei Lagen, allesamt in Istanbul: das Geschäftsviertel Nisantasi, die Istiklal-Straße in Beyoglu sowie die Bagdad-Straße auf der asiatischen Seite der Bosporus-Metropole. Die monatlichen Mieten dort liegen zwischen 40 und 160 Dollar pro Quadratmeter.

Wie auf allen anderen Märkten trifft Esprit auch in der Türkei auf die spanische Inditex-Gruppe, die mit fast allen ihren Formaten vertreten ist. 1998 hat der erste Zara-Laden in Istanbul eröffnet. Heute betreiben die Spanier in der Türkei 27 Läden: Zara (15), Massimo Dutti (4), Pull and Bear (2), Bershka (2), Stradivarius (2), Oysho (1) und Zara Home (1). Bis Ende des Jahres sollen sieben weitere Läden eröffnen. Inditex arbeitet in der Türkei ohne Partner.

Ob auch der große Widersacher H&M so verfahren wird, ist indes noch unklar. Klar scheint nur, dass die Schweden den türkischen Markt erobern wollen. Ihre Expansionsteams wurden jedenfalls schon gesichtet.

Vielleicht entscheidet sich H&M auch für die Alshaya-Gruppe als Partner. Die Kuwaitis hat sich der Stockholmer Filialist Anfang des Jahres für die überraschende Expansion im Nahen Osten ins Boot geholt. Noch in diesem Herbst sollen die ersten Geschäfte in Kuwait und Dubai eröffnen. In der Türkei ist Alshaya einer der wichtigsten Player der Einzelhandelsszene. Zahlreiche internationale Filialisten nutzen das Know-how der Gruppe. Insgesamt betreiben die Kuwaitis dort fast 150 Franchise-Stores, unter anderem von Topshop, Debenhams, Next, Vero Moda und Starbucks.

JÖRG NOWICKI

In der Türkei liebt man große Gesten. Dazu gehört, dass sich die gesamte Politprominenz versammelt, die Nationalhymne gesungen wird und über allen das Porträt des Republikvaters Atatürk schwebt. Auch bei scheinbar nebensächlichen Dingen wie Grundsteinlegungen für Shoppingcenter ist das so, zum Beispiel in der antolischen Provinzstadt Eskisehir. Hier hat der Hamburger Projektentwickler ECE gerade den Grundstein gelegt für ein neues Einkaufszentrum. Ab Herbst 2007 soll der 40000m² große Espark die neue Attraktion der 600000 Einwohner-Stadt sein. Familien-Angelegenheit. Nach fünf Jahren Erfahrung mit dem Management fremder Shoppingcenter, tritt das türkische Tochterunternehmen ECE Türkiye damit zum ersten Mal selbst als Entwickler und Investor auf den Plan. Und hat sich dafür einen Partner ins Boot geholt. Mit 48% hat sich das US-Unternehmen General Growth Properties (GGP) an ECE Türkiye beteiligt. Beide sind Experten für Shoppingcenter. Die ECE managt derzeit 84 Center, GGP rund 200. Und beide Unternehmen werden von jeweils einer Familie dominiert. ECE von den Ottos, GGP von den Bucksbaums. Bei einem Projekt soll es natürlich nicht bleiben. "Wir wollen mittelfristig Investitionen von rund 1 Mrd. Dollar anschieben", sagt Andreas Hohlmann, der für die Projektentwicklung in der Türkei zuständig ist. Zwei neue Center seien bereits in der Pipeline, unter anderem in Istanbul. Er fährt durchs ganze Land, um sich Standorte anzusehen. Das sei manchmal abenteuerlich. Gierig auf Investitionen, bleiben manche Bürgermeister nicht ganz bei der Wahrheit. "Da soll eine Stadt auf einmal 600000 Einwohner haben, obwohl es tatsächlich nur 150000 sind", sagt Hohlmann. Drei Dinge sind laut Hohlmann in der Türkei ein Muss für Shoppingcenter: Kino, Elektronik- und Hypermarkt. Als weitere Besonderheiten gelten der obligatorische Gebetsraum und das höhere Angebot an Parkplätzen, die die Türken kostenlos erwarten. Extrem wichtig ist außerdem das gastronomische Angebot, neudeutsch Foodcourt genannt. Im ersten selbst entwickelten ECE-Center in Eskisehir sollen 60 bis 70% der 150 Läden mit Mode bestückt werden. Wie in Deutschland, gehören auch in der Türkei die Spanier zu den großen Favoriten der Vermieter, genauer gesagt Mango und die Inditex-Gruppe. Das bestätigt Alev Kahraman, Centermanagerin der Ankamall: "Zara ist der Supermagnet." Die gerade auf 106000m² und 295 Geschäfte erweiterte Ankamall in der Hauptstadt ist das zweitgrößte Center der Türkei und wird ebenfalls von der ECE geführt. Kahraman hat bei der ECE in Deutschland angefangen, unter anderem im Rhein-Neckar-Zentrum in Viernheim. Jetzt ist sie seit fünf Jahren in der Türkei. Die 35-Jährige kennt beide Märkte, und damit auch deren Unterschiede. Der offensichtlichste fängt beim Thema Sicherheit an. Bombendrohungen sind nicht selten, zumal in der Hauptstadt Ankara. "Drei Mal musste ich das Center schon räumen lassen." Wie am Flughafen muss jeder Besucher eines türkischen Shoppingcenters zunächst eine Sicherheitsschleuse passieren. In der Ankamall patrouillieren außerdem insgesamt 140 Sicherheitskräfte. Auffällig in türkischen Centern ist auch der im Vergleich zu Deutschland höherwertige Mieterbesatz. In der Ankamall sind u.a. Diesel, Fornarina, Cacharel und der kanadische In-Kosmetikanbieter Mäc eingezogen. Sie alle müssen sich mit einer weiteren Besonderheit des türkischen Marktes auseinandersetzen: der Zahlung auf Raten. "Ich schätze, dass 80% der Kunden die Ratenzahlung in Anspruch nehmen", sagt Kahraman. Ständig bieten die Geschäfte neue Raten-Kombinationen an, die sie ihren Kunden per SMS unterbreiten. Die Ratenzahlung sei wohl auch ein Hauptgrund für die Konsumfreude der Bevölkerung. 365 Tage Shopping. Überhaupt, die Türken seien viel modebewusster als die Deutschen. Zeit genug, Mode einzukaufen, haben die Türken in der Tat. Die großen Center haben an 365 Tagen im Jahr geöffnet. Ausnahmen gibt es nur vier: Neujahr (1.1.), Tag der Republik (29.10.) sowie an den Feiertagen anlässlich Ramadan und Schlachtfest, die jedes Jahr auf einem anderen Termin liegen. Ganz geschlossen sind die Läden freilich auch dann nicht. Ein ganzer Tag ohne Shopping, Essen gehen und Kino wäre für die Türken wie eine Höchststrafe. Kahraman: "An diesen vier Tagen öffnen wir um 14 Uhr, und meistens wartet dann schon eine große Menschentraube vor den Türen." JÖRG NOWICKI

Mangels traditioneller Einkaufsstraßen mit modernen Flächen prägen vor allem die Shoppingcenter den türkischen Einzelhandel. 1987 hat im Istanbuler Stadtteil Bakirköy mit Galleria der erste größere Komplex eröffnet. Mittlerweile gibt es nach Angaben des türkischen Verbandes der Einkaufszentren und Einzelhändler AMPD über 70 große Shoppingcenter. Das größte ist Cevahir (s. Tabelle) im Istanbuler Stadtteil Sisli. Als das umsatzstärkste gilt hingegen Akmerkez im Stadtteil Ekiler, mit einem geschätzten Jahresumsatz von über 200 Mill. US-Dollar. Wegen der steigenden Kaufkraft der Konsumenten wittern auch ausländische Projektentwickler ihre Chancen. So tritt die Hamburger ECE jetzt erstmals selbst als Investor auf (siehe S. 28). Mächtig Gas gibt auch Multi Turkmall, ein Joint Venture, an dem der holländische Immobilien-Gigant Multi Corporation beteiligt ist. Die erste Station ist Izmir. Nachdem mit Ikea bereits der erste Ankermieter im April auf 22000m² eröffnet hat, wird im September das komplette Center namens Forum Bornova eröffnen, mit großem Hypermarkt und weiteren 26000m Einzelhandel. Weitere Malls sind in Mersin (Eröffnung Ende 2007), Ankara (Anfang 2008), Trabzon (Mitte 2007), Istanbul (Ende 2008), Antalya (Mitte 2008), Camlik (Ende 2007) geplant. In den Händen von Multi Turkmall liegt auch das derzeit größte Projekt: Ende 2008 soll das Forum Istanbul mit einer Gesamtfläche von 150000m² für Shopping und Entertainment eröffnen. Auch die Metro Group Asset Management besitzt vier Einkaufszentren namens M1 in Gaziantep, Istanbul-Kartal, Adana und Konya. Zu den Mietern in diesen Centern gehören u.a. Zara, Marks&Spencer und Nike. Im April 2007 will Metro mit dem 70000m² großen M1 Meydan in Istanbul-Ümraniye seine erste Openair-Shoppingmall eröffnen. Es gibt zwar noch keine offizielle Bestätigung, aber Insider gehen davon aus, dass auch der Essener Centerbetreiber mfi demnächst in der Türkei aktiv wird. no

Einwohner 72,1 Mill. (Deutschland 82,4 Mill.) Bevölkerungswachstum: 1,4% (-0,01%) Durchschnittsalter: 25 Jahre (43 Jahre) Städte über 500 000 Einwohner: 12 (12) Wirtschaftswachstum 2005: 7,4% (0,9%) Mehrwertsteuer: 18% (16%)

DIE 20 GRÖSSTEN SHOPPING-CENTERnlDr. Marcus U. Hüttermann, Douglas: "Jetzt sind die Rahmenbedingungen sicher." Türkische Spezialität: An den Kassen steht häufig eine ganze Batterie verschiedener Terminals für die unterschiedlichen Kartensysteme. Sehr populär ist außerdem die Ratenzahlung. Foto: Nowicki Johannes Tisborn, C&A: "Am wichtigsten bei der Expansion ist die eigene Vorort-Recherche." Volker Schmidt, Esprit: "Im laufenden Geschäftsjahr sind zehn neue Partner-Stores geplant." Harvey Nichols eröffnet im September, u.a. wird Hugo Boss mit Shops vertreten sein. Foto: Nowicki Wichtigster Player im Luxussegment ist das Multilabel-Konzept Beymen (hier: Ankara) mit 32 Läden. Magnet für Filialisten: Akmerkez in Istanbul gehört zu den begehrtesten Shoppingcentern. Die Türkei mit ihrer jungen und konsumfreudigen Bevölkerung lockt internationale Filialisten. Ab Herbst 2007 soll der 40000m² große Espark die neue Attraktion der anatolischen Großstadt Eskisehir sein. Alev Kahraman: "Ich schätze, dass 80% auf Raten zahlen." Andreas Hohlmann: "Die Parkplätze müssen in türkischen Centern umsonst sein." Die Türkei hat zwölf Städte mit mehr als 500000 Einwohnern. Allein die Megametropole Istanbul hat mit geschätzten 10 bis 14 Millionen Menschen mehr Einwohner als Ungarn oder Tschechien. Das 150000m² große Forum Istanbul ist das derzeit größte Projekt. Ende 2008 soll es eröffnen.