Verhandlung am BGH zum Streit über Kik-Miete

Dürfen Ladenmieten für die Lockdown-Zeiten gekürzt werden?

Kümmerlein
Rechtsanwältin Diana Bock: "Die Mieter müssen sich darauf einstellen, dass sie gegebenenfalls ihre wirtschaftliche Situation offen legen müssen, wenn sie Mietnachlässe durchsetzen möchten."
Rechtsanwältin Diana Bock: "Die Mieter müssen sich darauf einstellen, dass sie gegebenenfalls ihre wirtschaftliche Situation offen legen müssen, wenn sie Mietnachlässe durchsetzen möchten."

Während der Lockdowns mussten viele Händler ihre Geschäfte zusperren. Die Mieten allerdings liefen weiter. An diesem Mittwoch hat der Bundesgerichtshof zur Frage von Mietzahlungspflichten bei coronabedingter Geschäftsschließung verhandelt. Das Urteil des BGH wird für den 12. Januar 2022 erwartet. Die Essener Rechtsanwältin Diana Bock schätzt die Tendenzen der ersten Verhandlung ein.

In dem Verfahren streiten eine Filiale des Textil-Discounters Kik aus dem Raum Chemnitz und der Vermieter um eine Anpassung der Mietzahlungen während des Lockdowns von Mitte März bis Mitte April vergangenen Jahres. Kik hatte die Zahlung der April-Miete verweigert und dies mit hohen Umsatzeinbußen begründet.


In der ersten Instanz konnte sich der Einzelhändler nicht durchsetzen. Das Oberlandesgericht Dresden entschied daraufhin, dass die Miete um die Hälfte gekürzt werden könne. Kik war das zu wenig, dem Vermieter zu viel. Daher legten beide Parteien Revision beim BGH ein.

Was lässt sich nach der Verhandlung bereits sagen?
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Verhandlung bereits wegweisende Leitlinien zum weiteren Umgang mit Mietzahlungspflichten bei COVID-19-bedingten Geschäftsschließungen wie folgt erkennen lassen:


Für welche Branchen ist die Entscheidung des Bundesgerichtshofes relevant?
Die Leitlinien des Bundesgerichtshofes sind für alle Branchen relevant, die von staatlich angeordneten Schließungen oder Beschränkungen betroffen sind. Der aktuelle Fall betraf ein Einzelhandelsgeschäft. Die vom BGH aufgestellten Grundsätze können auf verschiedene Einzelhandelsbranchen übertragen werden, zum Beispiel Parfümerien sowie Händler von Möbeln, Schuhen und Sportartikeln. Darüber hinaus ist die Entscheidung auch für das Hotel- und Gaststättengewerbe sowie Fitnessstudios wegweisend.


Welche Konsequenzen haben die Leitlinien des BGH für laufende Verträge und offene Forderungen?
Bei laufenden Verträgen wird nun im Einzelfall zu prüfen sein, ob die Parteien konkrete vertragliche Regelungen für den Fall von staatlich angeordneten Betriebsschließungen oder Beschränkungen vorgesehen haben. Ist dies nicht der Fall, sind die BGH-Grundsätze auf laufende Verträge und offene Forderungen anzuwenden.

Haben Mieter die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet oder bereits Mietkürzungen vorgenommen, werden die Mieter jetzt im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung zunächst ihre wirtschaftliche Lage für die streitigen Zeiträume von Betriebsschließungen/Betriebsbeeinträchtigungen offen legen müssen, und zwar nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage.

Nach der transparenten Darlegung der wirtschaftlichen Situation kann anschließend entweder einvernehmlich oder streitig (vor Gericht) entschieden werden, in welcher Höhe ein Mietnachlass dem Mieter zuzugestehen ist. Im Gegensatz zu Mietstundungen, die zurückzuzahlen sind, können Mietnachlässe endgültig beim Mieter verbleiben.

Mieter müssen sich also darauf einstellen, gegebenenfalls ihre wirtschaftliche Situation offen legen zu müssen, wenn sie Mietnachlässe durchsetzen möchten. Die Mieter sollten vorab selbst realistisch beurteilen, in welchem Maße Umsatzrückgänge kompensiert werden können und mit keinen überzogenen Forderungen an die Vermieter herantreten. Auf diesem Weg ist die Chance für Mieter, eine einvernehmliche Lösung mit Vermietern zu erzielen, wesentlich höher als bei zu hohen Mietanpassungsforderungen.

Sofern Mieter die Miete nicht unter dem Vorbehalt der Rückforderung gezahlt haben und für vergangene Zeiträume die Miete in voller Höhe gezahlt und auch kein Mietanpassungsverlangen gestellt haben, dürfte eine Mietanpassung für zurückliegende Zeiträume mit Aussicht auf Erfolg nicht mehr durchsetzbar sein. Solche Mieter können Mietanpassungen nur für künftige Zeiträume in Betracht ziehen, also dann, wenn  es erneut staatliche Schließungsanordnungen bzw. erheblichen Betriebsbeschränkungen gibt.

Über die Autorin: Rechtsanwältin Diana Bock ist Partnerin bei der Essener Kanzlei Kümmerlein Rechtsanwälte & Notare. Sie hat ihren Schwerpunkt im Immobilienrecht und bereits seit Beginn der Covid-19-Pandemie zahlreiche Mieter und Pächter sowie Vermieter und Verpächter, darunter auch große Einzelhandels-Gruppen, rechtlich zu den Möglichkeiten der Vertrags- und Mietanpassung für die Zeiträume staatlich angeordneter vorübergehender Schließungen oder Beschränkungen beraten und für sie Rechtsgutachten erstellt.

Dieser Text erschien zuerst auf etailment.de.

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