BGH-Urteil zu Ladenmieten im Lockdown

Händler haben grundsätzlich Anspruch auf Mietminderung

imago images / Ralph Peters
Streitpunkt: Wie viel Miete muss gezahlt werden, wenn der Staat die Schließung der Läden verordnet?
Streitpunkt: Wie viel Miete muss gezahlt werden, wenn der Staat die Schließung der Läden verordnet?

Es war und ist eine der großen Streitfragen der Coronakrise: Inwiefern müssen Ladenmieter bei staatlich verordneten Schließungen Miete zahlen? Fast zwei Jahre nach dem ersten Lockdown und vielen Instanzen hat nun der Bundesgerichtshof entschieden.

Gewerbemieter haben in Folge des staatlich verordneten Corona-Lockdown grundsätzlich einen Anspruch auf eine Anpassung der Mieten. Grundlage dafür ist die sogenannte Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB.

Einen pauschalen Anspruch gibt es allerdings nicht. Es müssten immer sämtliche Umstände des Einzelfalls wie konkrete Umsatzeinbußen, staatliche Hilfen und Versicherungsleistungen berücksichtigt werden, entschieden die Richter. Die in der Praxis oft gelebte Einigung auf eine Halbe/Halbe-Aufteilung sei deshalb zu pauschal.

Im konkreten Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik im Raum Chemnitz. Sie musste vom 19. März bis zum 19. April 2020 schließen. Kik zahlte deshalb die April-Miete von 7850 Euro nicht. Das Landgericht entschied aber nach einer Klage des Vermieters, dass Kik trotz staatlicher Schließungsanordnung zahlen muss. Kik klagte weiter und die nächsthöhere Instanz, das Oberlandesgericht Dresden, entschied, dass Kik nur die Hälfte der Kaltmiete zahlen muss. Der Bundesgerichtshof hat dieses Urteil nun aufgehoben, das Gericht in Dresden muss die Sache noch einmal verhandeln, und dabei die erwähnten individuellen Umstände berücksichtigen.

Eine interessante Einschätzung des Urteils kommt vom Handelsverband HDE: "Wichtig ist, dass nach der Rechtsprechung bei der Einzelfallbetrachtung nur auf das konkrete Mietobjekt abzustellen ist. Für den Anspruch auf Vertragsanpassung sind damit Konzernumsätze (z. B. aus dem Online-Handel) oder Rücklagen des Unternehmens aus der Vergangenheit irrelevant. Weitere Einschätzungen finden Sie hier.



„Der BGH hat betont, dass das Pandemierisiko nicht einseitig einer Partei aufgebürdet werden kann“, zitiert die Immobilien Zeitung, die wie die TW in der dfv Mediengruppe erscheint, die Rechtsanwältin Sultan Bostan von Kapellmann Rechtsanwälte. Sie weist darauf hin, dass es die Mieter sind, die beweisen müssen, dass es ihnen unzumutbar ist, die volle Miete trotz Lockdown zu bezahlen. „Der Mieter muss aber auch zeigen, was er getan hat, um die Umsatzausfälle zu mildern, welche Hilfen er in Anspruch genommen und welche Maßnahmen er ergriffen hat“, erklärt die Juristin. Es komme nun mehr als zuvor darauf an, den Einzelfall in den Blick zu nehmen, das habe der BGH klargestellt. „Jede Pauschalierung verbietet sich.“

Eine weitere Einschätzung kommt von Maximilian Clostermeyer von der Kanzlei McDermott Will & Emery: "Für Vermieter ist nun klar, dass sie abhängig von den Umständen des Einzelfalls einer zeitweisen Minderung oder Stundung der Miete für die Dauer eines Lockdowns gegebenenfalls zustimmen müssen. Solchen Forderungen der Mieter können sie nicht mehr pauschal eine Absage erteilen."

stats