Interview mit Benjamin und Jutta Blocher

"Eine Stadt muss ihre Identität finden"

Blocher
Über die Stadt der Zukunft sprachen Jutta Blocher und ihr Sohn Benjamin, seit März Geschäftsführer von Blocher Partners, mit der TW.
Über die Stadt der Zukunft sprachen Jutta Blocher und ihr Sohn Benjamin, seit März Geschäftsführer von Blocher Partners, mit der TW.

Die Struktur der Innenstädte rückte schon vor Corona in den Fokus. Die Pandemie wird das Tempo des Wandels drastisch erhöhen. Citys, ob groß oder klein, müssen künftig andere Aufgaben erfüllen – werden zu Orten der Kultur und der Freizeit. Stadtplaner und Architekten denken die Städte neu und sehen in der aktuellen Transformation eine große Chance.

Noch ein Blocher. Benjamin Blocher. Der 28-jährige Sohn des Stuttgarter Architektenpaares Jutta und Dieter Blocher hat seine transkontinentalen Lehr- und Wanderjahre – in Zürich, Chicago, Berlin – beendet und ist seit März einer der Geschäftsführer des Planungsbüros Blocher Partners.


Bei seinen bisherigen Stationen hat er zumeist an der Schnittstelle zwischen Architektur und Städteplanung gearbeitet, einen Weg, den er im Stuttgarter Büro fortsetzen möchte: „Eine existierende Stadt auf die neuen Bedürfnisse der Menschen zu transformieren, das interessiert mich sehr“, sagt er.

Eine gute Kombination zum richtigen Zeitpunkt, wie es scheint – mitten in der Corona-Krise, die nicht nur viele Innenstadt-Händler um ihre Existenz bangen lässt. Und ein guter Anlass für das erste Interview mit Benjamin Blocher und seiner Mutter Jutta in der Firmenzentrale aus Beton, Holz und Glas in Stuttgart. Ein Gespräch mit zwei Optimisten über Chancen für Städte und Händler, Vernetzung, Nachhaltigkeit und hybride Gebäude.


TextilWirtschaft: Herr Blocher, wie krank ist die Innenstadt?
Benjamin Blocher: Die Stadt und der Handel stehen an einem Wendepunkt. Bis zu den 1950ern und -60ern Jahren war die Stadtstruktur immer hybrid: Neben Handel gab es Produktion, Dienstleistungen, Gastronomie, Wohnen und Büros. Danach begann eine Entwicklung, die wesentlich auf den Handel setzte. Er dominiert bis heute die Nutzung der Innenstadt, wobei sich seit einigen Jahren eine Wende abzeichnet, zuletzt ganz besonders.


„Starke Händler strahlen auf ihre Umgebung aus und gestalten sie wesentlich mit. “
Benjamin Blocher

Es geht also back to the roots?
Benjamin Blocher:
Nicht in die Vergangenheit, sondern vorwärtsgerichtet. Die ständige Transformation hat die europäische Stadt schon immer ausgemacht. Die Pandemie und ihre Folgen werden diese Entwicklung beschleunigen. Unabhängig davon, haben Händler den Wandel stets maßgeblich gestaltet und Verantwortung getragen. Vor allem diejenigen mit gestaltungsprägenden, eigenen Gebäuden: Engelhorn, P & C, Breuninger, Kaiser und viele andere Platzhirsche.


Was meinen Sie genau?
Benjamin Blocher:
Starke Händler strahlen auf ihre Umgebung aus und gestalten sie wesentlich mit. Schauen Sie sich als jüngere Beispiele hier in Stuttgart etwa das Handelshaus Breuninger an, das das Dorotheen Quartier entwickelt hat. Mit einem bedeutenden Anteil an Wohnungen und Verwaltung. Der Nutzungsmix in der Stadt verändert und verbreitert sich, das sieht man hier sehr gut. Oder Reischmann in Ravensburg, wo die Unternehmer mit einigen benachbarten Immobilienbesitzern eine Arrondierung und Flächenoptimierung des Areals anstreben, um für die Innenstadt eine zusätzliche Attraktivierung zu erreichen. Es gibt viele derartige Beispiele dafür, dass Händler Städte attraktiver gemacht haben. Sicherlich spielt dabei auch das eigene Interesse eine Rolle. Denn ohne Frequenz läuft das Geschäft in der Innenstadt nun mal nicht.


Aber der Frequenzeinbruch war ja schon vor Corona ein Riesenproblem. Wie kann man Städte jetzt attraktiv halten?
Jutta Blocher:
Die Stadt muss ein Ort für Kultur, Freizeit und Aufenthalt sein, neben Wohnen und Handel. Gute Ansätze dazu gab es immer, wie Garhammer in Waldkirchen zeigt. Auf inzwischen 9000 m² bietet das Unternehmen in einer 10.000 Einwohner zählenden Stadt ein Sortiment auf Großstadt-Niveau – gepaart mit Gastro-Angeboten, Serviceleistungen und einer unglaublich intensiven Kundenberatung. Der Händler tritt auch als Dienstleister auf, als einer, der Angebote jenseits seines unmittelbaren Sortiments macht – das wird noch wichtiger werden, Aufenthaltsqualität im Laden und im städtischen Raum ebenfalls.


Breuninger gehört schon seit Jahren zu den Kunden von Blocher Partners. Erst 2020 wurden in Nürnberger und Stuttgart neue Store-Konzepte umgesetzt.
Joachim Grothus/Blocher Partners
Breuninger gehört schon seit Jahren zu den Kunden von Blocher Partners. Erst 2020 wurden in Nürnberger und Stuttgart neue Store-Konzepte umgesetzt.

Haben Sie es auch etwas größer?
Jutta Blocher:
Schauen wir mal auf Hongkong und das scheinbar unerschöpfliche Angebot. Jüngster Coup: das neue Museum M + von Herzog & de Meuron als Teil eines großen Kunst- und Kulturareals auf der Halbinsel Kowloon. Davon wird auch die gesamte Geschäftswelt profitieren wie die Einkaufszentren, die traditionellen Läden und Märkte. Einkaufen ist wie bei uns Teil der Kultur. So etwas kann doch die Stadt in Deutschland ebenso: Wir haben allein viele Innenstädte, die per se einem Schmuckstück gleichkommen. In einem solchen Umfeld macht Einkaufen, Spaß für die Kids, Sport, Essen gehen, Kino, Theater noch mehr Freude. Mit anderen Worten: Der Satz ‚Wir gehen in die Stadt‘ muss wieder einen besseren Klang bekommen. Hocheffizient, verdichtet und nachhaltig – das ist die Innenstadt der Zukunft.


Aber wie schafft man das? Und in wie vielen Städten kann das überhaupt funktionieren?
Jutta Blocher:
Ich sehe da durchaus großes Potenzial. Die Menschen mögen ja die Stadt, sie brauchen nur attraktive Angebote. Da kann auch die Politik nachhelfen, um mit einem angemessenen Mix aus verschiedensten Angeboten plus Außengastronomie, Möblierungskonzept für Freiflächen die Aufenthaltsqualität zu steigern und Schwächen wie Leerstände zu begegnen. Grundsätzlich sollte das Ziel sein, den USP einer Stadt herauszuarbeiten. Das Unverwechselbare, das es nur hier gibt. Händler, Gastronomen, Hauseigentümer, Stadtplaner, Politiker, Kultur – alle müssen dafür zusammenarbeiten, jeden Tag. Das ist die große Aufgabe. Es gibt viele Verantwortliche in der kommunalen Politik, die das erkannt haben und umzusetzen versuchen.


Welche Stadt fällt Ihnen da ein?
Benjamin Blocher:
Hamburg, zum Beispiel. Gut, die Stadt ist nicht gerade arm. Aber dort nutzen sie seit Jahrzehnten konsequent mit neuen Projekten ihr Asset ‚Große Stadt am Wasser‘: Die Hafencity mit Überseequartier und Elbphilharmonie wurde erst vor 20 Jahren geplant und hat sich sehr positiv als Erweiterung der Innenstadt entwickelt. Oder auch die Speicherstadt und jetzt der kleine Grasbrook. Hamburg ist superattraktiv, das gemischte Angebot aus Shoppen, touristischen und kulturellen Möglichkeiten ist ausgewogen.


Jutta Blocher: Ich bin nicht sicher, ob der E-Commerce der größte Wettbewerber einer Stadt ist, auch wenn das immer wieder behauptet wird. Der Handel konkurriert ebenso beispielsweise mit Gastronomie oder Kultureinrichtungen oder regional betrachtet mit anderen Städte in der Nähe, die der Konsument durch ein umfangreicheres Angebot als attraktiver empfindet. Dabei ist Attraktivität nicht unbedingt eine Frage der Größe.


Ist sie nicht?
Jutta Blocher:
Schauen Sie sich Münster an, eine klassische Mittelstadt: Da gibt es ein exzellentes City-Management. Die machen etwas aus ihrer Stadt. Salzburg steht für die Musik. Rothenburg ob der Tauber für Weihnachten, das ganze Jahr über. Eine solche Identität muss eine Stadt finden und dann entwickeln. Es ist im Grunde ein klassischer Verdrängungswettbewerb: Wer hat Besseres zu bieten? Fest steht: Die Stadt braucht den Handel und der Handel braucht die Stadt. Beide sind aufeinander angewiesen.


Wie müssen sich die Innenstädte verändern, die überleben wollen?
Jutta Blocher:
Wir müssen die Stadt neu denken. Individualität wird deutlich wichtiger. Wir werden viel mehr eigenständige kleine Einheiten sehen, die sich wegen des sinkenden Mietpreisniveaus wieder einen Standort in der Innenstadt leisten können, weil sie eine Marktlücke oder eine Nische erkannt haben. Ich meine Formate wie den Sneaker-Store 43einhalb in Fulda und Frankfurt mit starker Online-Präsenz. Es gibt eine große Nachfrage nach diesen individualisierten Angeboten. Ein solches Konzept trägt zur Attraktivität der Innenstadt bei. Wenn Händler und Verantwortliche das erkennen, dann sind die Verwerfungen durch Corona eine Riesenchance für viele Städte, die Pandemie wird sie stärken. Händler, die sich wirklich auf die Wünsche der Kunden einstellen, werden aus dieser Phase der Transformation gestärkt hervorgehen.


Kann der Wandel nur von den ursprünglich Stationären ausgehen?
Jutta Blocher:
Schon heute haben hybride Konzepte, die ursprünglich nur im E-Commerce zu Hause waren, Einzug in die Stadt gehalten. Zalando ist bei uns wohl das bekannteste Beispiel dafür. Spannend sind vor allem Formate wie Best Secret, für die wir tätig sein dürfen, die Shopping neu denken durch den auf Club-Mitglieder beschränkten Zugang, egal ob digital oder stationär. Gleichzeitig arbeiten viele Filialisten an ihrer Effizienz, stellen ihre Standorte auf den Prüfstand. Das macht die Stadt deutlich vielfältiger und das kann bekannten Formaten zugutekommen. Sie haben ja selbst kürzlich über London berichtet, wo Online-Händler traditionelle stationäre Händler übernehmen und die Standorte erhalten werden. So gehört Browns bereits seit 2015 zu Farfetch und Debenhams inzwischen Boohoo.


Keine Chance mehr für neue Großflächenprojekte?
Jutta Blocher:
Selbstverständlich gibt es die weiterhin, aber sie müssen besonders sein, um bestimmend zu werden. Die Bedürfnisse der Menschen müssen vom Großen bis ins Kleine bedacht werden. Wir arbeiten etwa gerade in Kaprun am neuen Flagship Store von Bründl Sports. Da wird die Fläche auf 2700 m² verdoppelt, mit Bewegungs- und Regenerationsraum, gläsernem Panoramasteg in 20 Metern Höhe, großer Dachterrasse und Lounge. In Innsbruck haben wir für die Familien Feucht und Oberrauch ein früheres Leiner-Möbelhaus revitalisiert: 11.000 m² Mode, Accessoires, Lifestyle-Produkte, Sportartikel und Möbel. Oder Leffers in Oldenburg, die immer die Nase im Wind haben und im Laufe der Jahre ihr Modehaus mit Schuh- und Kosmetikwelt sowie einer neu gedachten Gastro erweitert haben. Auch Jost in Grünstadt gehört zu unseren Klienten, die nie stillstehen, ständig erneuern und innovieren.


Und was wird aus den Shopping-Centern? Droht bei uns ein Ausleseprozess wie in den USA?
Benjamin Blocher:
Die Tendenz sehe ich durchaus. Die wirklich guten werden überleben. Aber auch sie müssen sich nach den Kriterien ändern, die wir schon für die Städte generell genannt haben. Wir werden mehr Shopping-Center sehen, die wie in den USA ihre Aufenthaltsqualitäten mit Ergänzungen um Hotels oder Wohnungen neu erfinden. Ebenso sind Büros, Ärzte, Fitnesszentren und andere Freizeitmöglichkeiten denkbar. Eine Entwicklung, die sich hierzulande ebenfalls beschleunigen wird.


„Die Stadt muss ein Ort für Kultur, Freizeit und Aufenthalt sein, neben Wohnen und Handel. “
Jutta Blocher

Aber was macht man mit vier- oder fünfgeschossigen Handelskästen mitten in der City, die etwa als Warenhausstandorte ausgedient haben?
Benjamin Blocher:
Das ist tatsächlich eine Herausforderung, denn die Gebäude sind zumeist nicht das, was wir jetzt brauchen: Ihre Struktur ist nicht für Hybridnutzungen geeignet, weil sie nicht flexibel ist. Für kleinteilige Nutzungen sind zum Teil aufwändige Umbauten erforderlich.


Also abreißen?
Benjamin Blocher:
Nein, auch solche Standorte können Chancen für Innenstädte bieten. Es wäre genau das Gegenteil von Nachhaltigkeit, wenn solche Handelsimmobilien in der Innenstadt nach 30 oder 40 Jahre abgerissen würden. Schließlich stehen in Deutschland Gebäude sonst im Schnitt 100 Jahre lang. Wir haben zum Beispiel zu Beginn des Jahres den Zuschlag für die Neugestaltung der ehemaligen Kaufhof-Immobilie in Mannheim N 7 bekommen, die ein Projektentwickler aus der Stadt gekauft hatte.


Was ist der Plan?
Benjamin Blocher:
Geplant ist eine vierseitig umschließende Blockrandbebauung, die sich zu einem großzügigen Innenhof öffnet. Dabei werden nur die oberen fünf Geschosse zurückgebaut und durch eine leichte Holzhybrid-Bauweise in Wohnungen umgenutzt. Die Struktur der beiden Untergeschosse, von Erdgeschoss und erstem Obergeschoss, soll erhalten bleiben. In Unter- und Erdgeschoss werden Einzelhändler einziehen, im ersten Obergeschoss Büros und Praxen. Die Devise ist immer, so viel Substanz zu erhalten, wie möglich. Das ist für uns erst einmal eine Riesenherausforderung, am Ende für diesen Teil der Stadt aber auch eine Riesenverbesserung. Solche Lösungen gibt es aber nicht von der Stange, die muss man für jeden Standort neu entwickeln. Und man braucht einen Investor, der bereit ist, neu zu denken und nicht nur in Handels-Quadratmetern.


Aber Büros sind als Alternativnutzung von innerstädtischen Einzelhandelsflächen angesichts von Homeoffice und mobilem Arbeiten doch auch nicht mehr die Lösung.
Jutta Blocher:
Es wird sicherlich nicht mehr so viel Büroraum im klassischen Sinne gebraucht, besser gesagt: gestaltet werden, wie vor Corona. Bislang registrieren zumindest wir bei unseren Bauherren nicht, dass sie mit weniger Quadratmetern Bürofläche planen. Es geht jetzt weniger um zusätzliche Einzel- oder Großraumbüros, als um Flächen, die so attraktiv sind, dass sie die Mitarbeiter emotional binden, weil sie sich so wohlfühlen. Dazu zählen auch neu gedachte Gemeinschaftsbereiche für die Community. Um die Arbeitsplätze und die Atmosphäre attraktiver zu machen. Einer unserer Kunden etwa ist ein Software-Entwickler, der jetzt eine Art Club als Meeting Point für seine Mitarbeiter haben möchte, auf unveränderter Fläche. Er ist ganz begeistert von dieser Idee.


Aber weniger Büromenschen in der Stadt, bedeuten noch niedrigere Frequenz und weiter sinkende Stationär-Umsätze.
Jutta Blocher:
Corona wirkt wie ein Booster, der die Entwicklung beschleunigt hat. Keiner kann vorhersagen, was das für die Umsätze nach Corona tatsächlich bedeutet. Da gibt es nur Mutmaßungen. Doch durch den Schub sind interessante Facetten entstanden, darauf können wir reagieren und neue Chancen für den Handel schaffen.


Nämlich?
Jutta Blocher:
Jeder Laden kann nur so gut sein, wie das Umfeld, in dem er sich befindet – das muss stationär und digital gedacht werden. Der Kunde wird nicht nur hybrider, sondern zudem anspruchsvoller, weil er das Schaufenster in seinem Smartphone immer dabei hat. Dafür braucht es gute Konzepte. Es muss darum gehen, die Qualitäten des stationären Handels – also etwa Beratung, Erlebnis, Aufenthaltsqualität – logistisch mit den Möglichkeiten und der Sortimentsbreite eines Warenlagers im Gewerbegebiet zu kombinieren. Der Store kann sich auf Inszenierung und Beratung in einer tollen Location und damit letztlich Kundenbindung konzentrieren. Eine Stadt voller solcher Orte animiert Kunden, dort immer wieder hinzufahren. Salopp gesagt: Ob ein hybrides Unternehmen wie Breuninger oder Engelhorn ein Produkt nun im stationären Laden oder im Online-Store verkauft, ist letztlich doch zweitrangig.


Aber nicht jeder Innenstadthändler hat ein riesiges Warenlager im Gewerbegebiet.
Jutta Blocher:
Da bietet eine noch engere Kooperation mit den Herstellern Chancen. Die haben doch das Sortiment in seiner ganzen Breite, darauf muss der Händler für seinen Kunden zurückgreifen können. An solchen intelligenten Vernetzungen arbeitet die Branche ja bereits. Wenn man die Costumer Journey ernsthaft denkt, muss man zu einer noch engeren Verzahnung kommen. Selbst wenn das manche Veränderung im Verhältnis der Partner bedeuten mag. Es hilft beiden, Industrie und Handel. Und damit der Stadt.
Die Customer Journey bei Bründl in Kaprun soll ein echtes Erlebnis werden.
Blocher Partners
Die Customer Journey bei Bründl in Kaprun soll ein echtes Erlebnis werden.

Viele Händler befürchten zusätzliche Probleme, wenn die Zufahrt per Auto in die Stadt erschwert wird.
Benjamin Blocher:
Die Mobilität ändert sich kontinuierlich. Es gibt die unterschiedlichsten Annahmen, warum das so ist. Für uns als Planer ist wesentlich, dass bis in die 1980er Jahre die autogerechte Stadt das Ziel der Verkehrsplanung gewesen ist. Dann haben neue Leitbilder Einzug gehalten, die Maßnahmen, die damit einhergegangen sind, reichen von der Parkraum-Verknappung bis zum Ausbau des öffentlichen Verkehrssystems, der Förderung des Fahrradverkehrs und Angeboten wie City-Cars oder -Bikes. Das bekannteste Beispiel ist die Umwandlung des New Yorker Times Square in eine Fußgängerzone. In meiner Generation haben viele Leute ohnehin schon kein eigenes Auto mehr, sie nutzen das Fahrrad, Carsharing, öffentliche Verkehrsmittel und haben ein Semester- oder Jobticket.


Sie sind beide also ziemlich optimistisch für den Einzelhandel in der Innenstadt?
Jutta Blocher:
Ja, selbstverständlich bin ich optimistisch. Wir alle wollen doch etwas erleben, Dinge in die Hand nehmen, etwas riechen, fühlen, mit Menschen sprechen und diese Erlebnisse wiederum mit Freunden teilen. Und das gelingt uns doch am besten dort, wo was los ist, wo alle unsere Sinne bedient werden. Und das sind eben unsere Innenstädte mit ihren Angeboten. Daran ändert auch Corona nichts. Viele unserer Klienten investieren deshalb weiterhin in ihre Standorte. Gerade jetzt.


Das schließen Sie woraus?
Jutta Blocher:
Aus eigenen Beobachtungen und Erfahrungen. Wir stehen mit unseren Bauherren mehr oder weniger im ständigen Kontakt, auch wenn sie nicht gerade etwas planen. Und da haben wir seit Jahresanfang von einigen neue Ideen gehört. Das mag daran liegen, dass jetzt mal Zeit verfügbar war, um über die Zukunft zu reflektieren und Gedanken weiterzuentwickeln, die sie schon länger hatten. Andere haben ihr Geschäftsmodell überprüft und sagen uns: ‚Wir sehen Optimierungsbedarf. Das wollen wir jetzt anpacken‘. Da gibt es viele, die gerade jetzt bereit sind, in bestehende oder gar zusätzliche Standorte zu investieren. Ich habe überhaupt nicht den Eindruck, dass der Einzelhandel den Kopf in den Sand gesteckt hat. Im Gegenteil: Es gibt einen großen Willen, etwas zu verändern und anzupacken.


Benjamin Blocher: Blocher Partners hat viele Familienunternehmen aus dem Handel als Klienten, die schon seit mehreren Generationen am Markt sind. Sie planen sehr langfristig, für sie bedeuten Pandemie und Lockdowns eine Krise und nicht das Ende. Nicht nur für sie wird Nachhaltigkeit beim Bau und Betrieb immer wichtiger. Vor fünf oder sechs Jahren spielte das noch keine große Rolle, heute fragen uns Auftraggeber von Anfang an danach.


Dieser Veränderungs- und Investitionswille, den Sie angesprochen haben – in welche Richtung geht der vor allem? Kann man da Muster erkennen?
Benjamin Blocher:
Muster insofern als Standortoptimierungen bei Familienunternehmen ein alltägliches Thema sind. In der Regel besitzen sie eigene Immobilien und das Weiterentwickeln gehört zu ihrem Leben als Unternehmer dazu. Das bedeutet gleichzeitig, stets mit der Zeit zu gehen. Und heute heißt das, nachhaltig zu planen und bauen. Wir freuen uns über diesen Willen, mit uns die neuen Wege zu gehen. Beispielsweise durch ressourcenschonende und recycelte Materialien, lokale Handwerker, intelligente Haustechnik, cradle-to-cradle und mehr. Und gleichzeitig werden mit Um- oder Neubauten Chancen genutzt.

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